导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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