近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(q利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗uán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(g利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗ōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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